Steuern sparen, das einträgliche Geschäft

Steuern sparen:!  Ein einträgliches Geschäft.

Ob Denkmalgeschütze-Immobilien, Flugzeugleasing, Containerschiffe, Solarparks, Windkrafträder, Biogas-Anlagen etc. etc., alle werben mit einem mehr oder minder attraktiven Steuervorteil. Natürlich nicht sofort, sonder im kommenden Jahr, mit Ihrer Steuererklärung! „Ach ja und natürlich nur dann wenn Sie jetzt schnell zeichnen“. Was jetzt kommt wird unter der Rubrik notwendige Anschaffungskosten erläutert. Grunderwerb-Steuer, Agio, Ausgabeaufschlag, Eigenkapitalzeichnung, Finanzierungskosten etc, etc. und erstaunlicherweise sind die zum Teil hohen 5 bis 6 stelligen „Anschaffungs-, und Herstellungskosten selten ein Diskussionspunkt, den schließlich lockt ja der hohe Steuervorteil der diesen Punkt kompensiert. Schauen wir uns doch mal folgenden Fall an. Geschäftsführer 45 Jahre verheiratet 2 Kinder. Einkommen p.a. 120.000.- EUR zu versteuerndes Einkommen 85.000.- EUR

Denkmalgeschütze Immobilie

Hier eine kurze überschlägige Betrachtung zu einer Denkmalgeschützen-Immobilie mit 60 qm zum Beispiel in Berlin. Kaufpreis 180.000.- EUR. Die hierauf entfallenden Kosten betragen: Grunderwerb-Steuer 6% = 10.800.- EUR. Kosten für den Notar + Grundbuchkosten ca. 1,5 % = 2.700.- EUR. Kosten für den Makler   5 % (zzgl. MwSt) = 11.111.- EUR. Kosten für die Finanzierungsbeschaffung ca. 1% = 1.800.- EUR. Daneben wird noch ein Eigenkapital in Höhe von 10 % erbracht =18.000.- EUR. Insgesamt fallen in diesem Beispiel Anschaffungs bzw. Herstellungskosten in Höhe von 44.411.- EUR an. Die Mietgarantie hat eine Dauer von 5 Jahren und beläuft sich auf 8.- EUR je QM = 480,00 EUR kalt pro Monat. Die Finanzierungsrate beträgt bei einem Zinssatz von 2,5 % und einem Tilgungssatz von 2%  insgesamt pro Monat = 607,50 EUR. Die Abschreibung auf den denkmalgeschützen Teil der Immobilie beträgt (ohne Grundstücksanteil)  ca. 70% =126.000.- EUR x 9 % = 11.340.- EUR p.a. zzgl. lineare AfA*  Die ersparte Steuer beträgt hieraus ca. 4.935.- EUR! Ich erwirke also in diesem Beispiel für ein getragenes Anfangsinvest in Höhe von 44.411.- EUR, einen Steuervorteil von ca. 411.- EUR pro Monat.

Unterstützungs-Kasse

Machen wir mal ein anderes Beispiel: Überschlägige Berechnung zu einer U-Kasse mit einem monatlichen Beitrag von 1.124,55 EUR. Dies ist analog der Beitrag der als Höchstbeitrag in die gesetzliche Rentenversicherung eingezahlt würde. Dieser Betrag wird durch den Arbeitgeber (die GmbH) über die Lohnabrechnung sofort steuerfrei gestellt. Dies bedeutet, das im Gegensatz zur Immobilie der Steuervorteil nicht mit der Steuererklärung im darauf folgenden Jahr erwirkt wird, sonder sofort Monat für Monat über die Lohnabrechnung. In diesem Beispiel beträgt die Steuerersparnis pro Monat 480,55 EUR. Von dem Gesamtbetrag 1.124,55 EUR werden also so tatsächlich nur 644.- EUR pro Monat selbst gezahlt. Es steht eine lebenslange Auszahlung zu Alters-Rentenbeginn in Höhe von 1.482,- EUR ** pro Monat zur Verfügung. Alternativ besteht eine Kapitalauszahlungsoption in Höhe von 431.756.- EU**. Zusätzlich besteht eine Übernahme-Garantie bezüglich der Beitragszahlung im Falle einer Berufsunfähigkeit über die gesamte Vertragslaufzeit hinweg (Immobilie 5 Jahre Mietgarantie). Jetzt zu den Kosten für die U-Kasse: Die Versorgungsgesellschaft berechnet für die Einrichtung (Abschluß u. Vertrieb etc.) einen Betrag in Höhe von 6.063,64 EUR. Für die fortlaufende Verwaltung wird pro Jahr ein Betrag in Höhe von 555,24 EUR berechnet. Insgesamt fallen also Kosten in Höhe von 18.278,92 EUR an. Ach ja, diese Kosten werden mit den laufenden Beiträgen verrechnet, es muss also nicht vor Abschluss oder Kauf gezahlt werden  (siehe Immobilie).

Fazit

Modell 1 zu Modell 2 benötigt zu Beginn insgesamt 26.132,08 EUR mehr liquide Mittel. Der Steuervorteil ist nahezu identisch. Der laufende Aufwand ist im Model 2 vor Steuer höher nach Steuer ebenfalls fast identisch. Der Ertrag am Ende ist bei Modell 2 deutlich höher. Unberücksichtigt bleibt ein eventueller Mietausfall sowie laufende Erhaltungs u. Renovierungskosten. Natürlich steht eine Mieteinnahme steuerpflichtig ein Leben lang und darüber hinaus auch den Hinterbliebenen zur Verfügung. Aber auch ein U-Kasse garantiert min. 24 Jahre die Zahlung der Rente, insgesamt ca. 428.816.- EUR**. Rechnet man über diesen Zeitraum die Mieteinnahme so ergibt sich ein Betrag in Höhe von 138.240.- EUR. Zugegeben, an machen Stellen scheint der Verglich zu hinken, trotz allem sind die Kosten die für die Anschaffung von Renditeobjekten anfallen zwingend ins Verhältnis zu setzten. Noch eine Frage sei gestattet: Wer zahlt eigentlich die Finanzierungsrate bei Berufsunfähigkeit?

Sollte Sie die U-Kasse für Geschäftsführer interessieren, freuen wir uns über Ihre Kontaktaufnahme.

Ihr,

Alexander Leuthner

 

*Abschreibung auf §7i Immobilien = 8 Jahre 9% danach weitere 4 Jahre 7 %, zusätzlich werden 50 Jahre 2,0 % auf die Altsubstanz gem. § 7 Abs. 4 EStG (lineare Afa) angerechnet.

** inkl. Überschüsse

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